Vermietete Wohnung verkaufen: Was Eigentümer wissen müssen

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, steht vor einer anderen Zielgruppe als ein klassischer Eigennutzer-Verkauf. Eigennutzer scheiden aus - sie können nicht einziehen, solange der Mietvertrag läuft. Übrig bleiben Kapitalanleger, die die Wohnung als Anlage kaufen: private Buy-and-hold-Investoren und professionelle Immobilieninvestoren wie die PNP Invest GmbH. Diese Käufergruppe bewertet die Wohnung streng nach Ertragswert - also nach Kaltmiete, Bewirtschaftungskosten und erwartbarem Cashflow. Grundlage der Wertermittlung ist das Ertragswertverfahren nach §§ 27 ff. ImmoWertV.[1] Wer die Logik versteht, verhandelt auf Augenhöhe. Wer sie ignoriert, wundert sich über „niedrige" Angebote - obwohl diese oft marktgerecht sind.

Die Käuferkreise für vermietete Wohnungen lassen sich in drei Gruppen einteilen: private Kapitalanleger (1-5 Objekte im Portfolio), semiprofessionelle Investoren (5-50 Objekte) und institutionelle Anleger (Wohnungsbaugesellschaften, Fonds). Für eine einzelne vermietete Wohnung sind fast immer die ersten beiden Gruppen relevant. Alle drei Gruppen eint: Sie kaufen nicht emotional, sondern rechnerisch - Kaufpreisfaktor (Kaufpreis / Jahresrohertrag) und Nettomietrendite sind die zentralen Kennzahlen. In Leipzig liegen die Kaufpreisfaktoren für gute Lagen aktuell zwischen dem 20- und 28-Fachen der Jahresrohmiete. Eine Wohnung mit 7.200 € Jahreskaltmiete hat damit einen Ertragswert zwischen rund 144.000 und 201.000 €. Die Spanne erklärt sich über Lage, Baujahr, Zustand und Restlaufzeit der Mietverträge. Wer mit überhöhten Quadratmeterpreisen in Inseraten startet, wird Monate lang keinen ernsthaften Käufer finden.

Eine vermietete Wohnung verkaufen bedeutet nicht, den Mieter loszuwerden. § 566 BGB regelt: Der Käufer einer vermieteten Wohnung tritt automatisch in alle Rechte und Pflichten des laufenden Mietvertrags ein.[2] Er kann dem Mieter nicht kündigen, weil er eben erst gekauft hat. Einzige Ausnahme: Eigenbedarf. Aber auch der Eigenbedarf greift erst nach einer Sperrfrist, die in Leipzig als „Umwandlungsgebiet" fünf bis zehn Jahre betragen kann, wenn die Wohnung aus einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Für den Mieter ändert sich praktisch nichts. Er zahlt weiter die vertraglich vereinbarte Miete, jetzt auf ein neues Konto. Der Verkäufer muss den Mieter nicht informieren, bevor verkauft wird - eine Informationspflicht entsteht erst nach Beurkundung. In der Praxis ist ein offener Dialog mit dem Mieter jedoch sinnvoll: Ein kooperativer Mieter bedeutet weniger Reibungen bei Besichtigungen und Übergabe.

Der Preis einer vermieteten Wohnung wird nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Entscheidende Eingangsgrößen:

- Kaltmiete pro Quadratmeter (Ist-Miete und marktübliche Miete) - Wohnfläche und Grundriss - Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) - Bodenrichtwert und Grundstücksanteil bei Eigentumswohnungen - Liegenschaftszinssatz (Leipzig aktuell 3-4 %) - Restnutzungsdauer des Gebäudes

Wichtig ist die Marktmiete. Wer an einen langjährigen Mieter noch eine Altmiete von 5,50 €/m² vermietet, während der Markt 9 €/m² hergibt, verliert beim Verkauf einen erheblichen Wertanteil. Der Käufer bewertet in der Regel die Ist-Miete - nicht die potenzielle Miete. Wer den Wert heben will, muss vor dem Verkauf Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen.

Die zentrale Steuerfrage lautet: Ist die 10-Jahres-Spekulationsfrist abgelaufen? Nach § 23 EStG ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Innerhalb der Frist wird der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet - inklusive Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Zusätzlich werden bereits geltend gemachte Abschreibungen zurückgerechnet und erhöhen den zu versteuernden Gewinn. Für Kapitalanleger in Leipzig, die ihre Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft haben, ist der Zeitpunkt für einen Verkauf oft steueroptimal: Der Gewinn fließt brutto in die Tasche - ohne Abschläge für Einkommensteuer. Das ist der Grund, warum viele Altanleger in Leipzig aktuell über einen Verkauf nachdenken.

Eine wichtige Besonderheit: Wurde eine Eigentumswohnung durch Umwandlung aus einem Miethaus entstanden und bewohnt der Mieter die Wohnung bereits, hat er ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Das heißt: Sie dürfen an einen Dritten verkaufen - aber der Mieter darf zu denselben Konditionen innerhalb von zwei Monaten nach Kaufvertragsübermittlung das Objekt übernehmen. Dieser Mechanismus ist in der Praxis selten aktiv, sollte aber nicht ignoriert werden.

Die PNP Invest GmbH kauft vermietete Eigentumswohnungen in Leipzig und Umgebung direkt an. Die Vorteile für Eigentümer: keine Besichtigungen mit wechselnden Investoren, keine Vermarktungsphase, kein Maklerrisiko. Wir erstellen auf Basis von Quadratmeter, Kaltmiete und Lage ein verbindliches Kaufpreisangebot - bewertet nach dem Ertragswertverfahren, wie es auch Banken nutzen. Mehr Informationen zum Ankauf von Eigentumswohnungen durch PNP Invest finden Sie auf unserer Leistungsseite. Für Mehrfamilienhäuser bieten wir einen separaten Direktankauf über unser MFH‒Ankaufsprogramm.

Aus der Praxis: Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, wiederholt oft dieselben Fehler. Der häufigste: unrealistische Preisvorstellungen auf Basis von Inseraten statt beurkundeten Kaufpreisen. Inserate zeigen Wunschpreise, keine Transaktionspreise - und bei vermieteten Wohnungen klafft die Lücke besonders weit auseinander. Zweiter häufiger Fehler: Die Mieter werden nicht eingebunden. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, braucht kooperative Mieter für Besichtigungen und Übergabe. Ein offenes Gespräch früh im Prozess spart später viel Ärger. Dritter Fehler: Fehlende Mieterhöhungen auf Marktniveau - jede Euro Differenz zwischen Ist- und Marktmiete reduziert den Verkaufspreis spürbar. Vierter Fehler: Das Unterschätzen des Preisabschlags. Wer seine vermietete Wohnung verkaufen möchte und gedanklich vom Preis einer vergleichbaren leeren Wohnung ausgeht, wird vom Markt enttäuscht. Realistisch sind 20 bis 30 Prozent Abschlag - mit diesem Wissen verhandelt man auf Augenhöhe.

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist die Miete der wichtigste Werttreiber. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will und bei der Bestandsmiete 30 Prozent unter Marktniveau liegt, verschenkt einen substantiellen Teil des Verkaufspreises. Rechenbeispiel: Eine 70-m²-Wohnung in Leipzig-Plagwitz zu 6 €/m² bringt 5.040 € Jahresmiete. Bei Marktmiete 9 €/m² wären es 7.560 € - eine Differenz von 2.520 € pro Jahr. Beim Ertragswertverfahren wird diese Mietdifferenz mit dem Vervielfältiger kapitalisiert. Bei einem Vervielfältiger von 22 entstehen so 55.440 € Wertunterschied - für die gleiche Wohnung, nur wegen der niedrigen Bestandsmiete. Wer seine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte daher vor dem Verkauf prüfen: Ist eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete möglich? Stehen Mietrechts-Kappungsgrenzen im Weg? In Leipzig gilt für viele Stadtteile die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren. Wer systematisch nachbessert, kann den Verkaufswert seiner vermieteten Wohnung nachhaltig steigern - wenn auch nicht über Nacht. Für kurzfristige Verkäufe bleibt meist nur die Akzeptanz des Ist-Zustands und damit des Ertragswerts auf Basis der aktuellen Miete. Eine Alternative: Verkauf an einen Investor, der selbst nachvermieten will. PNP Invest übernimmt vermietete Wohnungen im Ist-Zustand, plant die langfristige Mietoptimierung im eigenen Bestand und zahlt einen fairen, am aktuellen Ertragswert orientierten Preis. Wer seine vermietete Wohnung verkaufen will, ohne selbst Mieterhöhungen durchsetzen zu müssen, findet hier den pragmatischen Weg.

Eine vermietete Wohnung verkaufen unterscheidet sich grundlegend vom Verkauf einer leeren Eigentumswohnung. Der Käuferkreis ist enger (nur Kapitalanleger), die Bewertung folgt dem Ertragswertverfahren, und der Preisabschlag gegenüber einer leeren Wohnung liegt typisch zwischen 20 und 30 Prozent. Wer diese Logik akzeptiert, verhandelt realistisch. Für Eigentümer, die eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, ist der Direktankauf durch einen regionalen Investor oft der pragmatischste Weg. Kein Eigennutzer-Marketing, kein Besichtigungsaufwand, keine Frustration über „niedrige" Angebote von Investoren. Stattdessen: ein verbindliches Angebot auf Basis transparenter Ertragswertlogik. Die Alternative ist der Verkauf über einen spezialisierten Makler mit Zugang zu einem Netzwerk aus Kapitalanlegern. Dort kann mehr erzielt werden, wenn Zeit, Mietqualität und Lage stimmen. Beide Wege haben ihre Berechtigung - die Entscheidung hängt an Ihren Prioritäten: Zeit vs. Preismaximierung. Bei PNP Invest erhalten Sie für Ihre vermietete Wohnung in Leipzig ein unverbindliches Kaufpreisangebot innerhalb weniger Tage. Wir kaufen im Ist-Zustand, übernehmen Mieter und Verwaltung - und zahlen einen fairen, am Ertragswert orientierten Preis.

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